六项服务，按您的房产来选，而不是打包出售。有的业主想先看数字，有的已经持有许可，有的只想把日常打理好。哪几项真正适用于您，我们会告诉您。
没有人会六项全买。您需要哪些，取决于房产是否已经在产生收入，以及是否已经持有许可。以下是我们最常见的四条路径。
日常管理；若尚未持有许可，可一并办理。
您房产自身的入住率和房价记录，比任何测算结果都更有说服力，因此无需再做可行性研究。我们会直接分析您的数据，而且不收取费用。
先做可行性研究，再进入日常管理。
这里要回答的是诊断问题，而不是要不要开始：问题出在房源页、定价、照片，还是房产本身。可行性研究会对照本地真实可比房源给出答案，而不是靠猜，而且它是本页上最便宜的一项。
可行性研究，然后办理许可，再进入日常管理。
没有历史数据可供参考，因此在投入资金之前必须先进行收益测算。可行性研究正是为这种情况设计的；如果结论是“不可行”，也能在这里为您省下最多的投入。
把您的数据给我们看。准备好后再开始日常管理。
在提出任何建议之前，我们会先看房产实际的表现。如果可行性研究并不能比您手上的报表告诉您更多，我们会直说，而不是把它卖给您。
六项服务，按您的房产需要任意组合。多数业主选两到三项，没有人六项全选。
尚无入住数据可供参考时
一次实地看房、一份书面分析报告，以及一小时的电话沟通，与您逐项过一遍。我们会将您的房产与本地真实可比房源做测算，并在最后给出明确建议。适合尚无入住记录可读的情况：从未上线的房源，或者数字没有告诉您所需答案的房源。
预测不是承诺。入住率会随季节、经济和平台变化，因此我们向您展示审慎情形，并以该情形作为判断依据。
适合尚未持有许可的业主
泰国的短租受《酒店法》及非酒店住宿相关规定约束，条款细致到多数业主从未被告知哪几条适用于自己的房产。我们会核实您的房产在法律上实际允许做什么，准备文件，并凭授权书代为提交，您无需自己跑相关部门。
政府规费，以及检查中发现的消防整改工程，均不包含在内。我们负责办理申请，但无法保证主管机关的审批结果。
日常运营，无最低合约期
房源上线、定价、住客接待与合规维护，由我们在清迈的团队执行。这是多数业主前来寻求的服务，也是唯一持续运行的一项。
保险不含在服务费内。我们可以协助您寻找保单，但不代为投保，也不提供保险建议。保洁、摄影和室内工程属于单独的服务，而不是排除项，详见下文。
这些服务可以与日常管理一起选，也可以单独选。每一项都按具体房产报价，而不是按统一标价出售。
适合不想自己对接供应商的业主
退房清洁、布草洗涤与日常维护，端到端处理，您不必在国外遥控供应商。选了这一项，日常事务就不再是您的事；不选，我们仍会安排并监督这些工作，只是由您自行支付供应商费用。
在房源上线之前
摄影是影响房源表现最大的单一因素，而业主自行提供的照片多数是在丢订单，而不是拿订单。我们负责拍摄前的方案、现场指导，以及整组照片的后期，达到各渠道认可的标准。
当房产尚未发挥全部收益潜力时
一套房产能挣多少，部分取决于住进去的体验。当限制数字的是房子本身而不是房源页时，我们会判断该改什么、要花多少钱，以及回报是否值得，而成本是认真核算出来的，不是估个大概。
报告共六部分，建议放在最后。下方数字已隐藏，因为虚构数字比不展示更糟。实际数字会根据您的房产测算。
AgentSiam
可行性与投资回报研究 · 清迈
样本，并非客户报告这是客户实际收到的报告的结构与版式。其中数字仅作示意，不是对任何房产的预测。
三种情形。结论以审慎一栏为准，绝不看乐观一栏。
| 审慎 | 基准 | 乐观 | |
|---|---|---|---|
| 平均每晚房价 | |||
| 全年入住率 | 52% | 61% | 68% |
| 总收入 | |||
| 运营成本 | |||
| 净营业收入 | |||
| 盈亏平衡入住率 | 41% | 41% | 41% |
6 · 建议
可行：在审慎情形下成立，附两项条件。
在52%的入住率下，短租以一定余量胜过长租可比数据。前提是在上线之前提交非酒店豁免申请，并整改第2部分列出的消防安全项目。预测不是承诺：入住率会随季节、经济和平台变化，因此以审慎一栏作为判断依据。
我们依据《酒店法》及非酒店住宿相关规定审核您的房产，准备文件，并凭授权书代为提交。多数管理公司会跳过这一步，把风险留给您。
我们住在清迈，会到现场看房、接待住客，也了解哪些建筑允许短租。晚上11点出现故障时，消息由本地团队直接处理。
可行性研究是收费服务，结论也可能是“不可行”。我们以审慎情形为依据，并与本地真实长租房源比较，不采用乐观预测。
通过Beds24管理主要OTA上的房源和价格，并提供官网直订，让官网订单无需支付平台佣金。服务也包括住客的TM30申报。
Paul
联合创始人
Nils
联合创始人
Patthanapong
估价与房地产
Jen
数字与创意
Thicha
项目协调
否则它就只是一份附带收费的销售文件。在我们接手管理一处房产之前，有两件事必须成立，而它们是两个不同的问题。已经收入良好的房产，无需研究就能回答这两个问题：
在保守的入住率下，短租必须胜过长租。
不是在乐观情形下，而是在审慎情形下。我们会在研究当时调取本地真实的长租可比数据，而不是假设一个，因为正是这个数字决定结论。
这处房产必须值得认真管理。
我们的收费是房产收入的一部分，因此收入低于某一水平时，这笔费用不足以支撑房产所需的照料，而敷衍了事对谁都没有好处。有真实预订记录的房产，用自己的数字就能回答这一条。这道门槛只适用于日常管理。
如果您的方案成立，但我们不是适合这处房产规模的管理方，我们同样会直说，并为您指向更合适的人。
四个问题，与我们正式受理时的问法一致，因此您现在就能得到实话，而不必等到实地看房之后。
先回答问题
我们会给您一个直白的判断。
房产类型和卧室数量对结论的影响最大，所以先从这两项开始。
仅供参考。可行性研究会对照本地真实可比房源为您的房产定价，而不是靠经验法则。
我们安排并监督这些工作，费用由您直接付给供应商。这与完全托管是不同的产品，现在就弄清您买的是哪一种，对您更好。
TM30申报已包含在服务内。
每一位外籍住客都必须向移民局申报。这是房产方的法定义务，过程繁琐，而多数管理合同会悄悄把它退回给业主。我们的合同不会。许可获批后的合规维护，同属这份工作的一部分。
日常管理按预订收入的一定比例计费，再加上您所选服务的固定费用。这个比例取决于您希望我们承担多少工作，若保洁也交给我们，比例会更低。具体数字按您的房产报价，而不是照价目表念。
不必。它只是菜单上的一项服务，不是关卡。如果您的房源已经上线并有收入，您自己的数据比任何模型都更有说服力，我们会从这些数据入手。若我们认为可行性研究确实会改变您的决定，也会直说。
告诉我们，我们会认真谈一遍。许可服务之所以存在，是因为多数业主从未被告知哪些规定适用于自己的房产，而其中不少情况其实并不复杂。我们不会替您做这个决定，也不会假装这个问题不存在。
日常管理没有最短合约期。您提出终止，我们移交房源和日历，也不会扣着您的渠道账号不放。
每笔预订都通过渠道收取押金。退房后我们会验房、记录发现的问题，并自行提出索赔。超出押金上限的部分就成了保险问题，这也是可行性研究会询问您的保单保障范围的原因。
可以。您把日期锁上，我们围绕这些日期安排。业主自用越频繁，收入预测越低，可行性报告会告诉您具体低多少。
我们提供您的会计所需的收入报表。我们不是税务顾问，也不代您申报。
通常是。泰国多数公寓楼禁止30天以下的入住，且必须由公寓管理方书面同意。若楼盘不同意，我们会直说，而不是先上线再碰运气。
Lotus House位于昌康。这一页列出的每项工作，都是我们实际为它提供的，包括短租许可办理、上线渠道、TM30申报和住客接待。
一次实地看房、一份书面分析、一小时电话逐项讲解，最后给出明确的可行或不可行结论。不附带管理合同。