ข้ามไปยังเนื้อหา

ยังไม่ได้แปล: รายละเอียดที่พัก หน้าข้อกำหนดทางกฎหมาย และเนื้อหาสำหรับเจ้าของบ้านโดยละเอียดด้านล่าง จึงแสดงเป็นภาษาอังกฤษแทนการแปลด้วยเครื่อง

สำหรับเจ้าของบ้าน · เชียงใหม่

เลือกเฉพาะบริการที่ท่านต้องการ ส่วนที่ไม่ต้องการก็ไม่ต้องเลือก

บริการทั้งหกเลือกตามความต้องการของบ้านท่าน ไม่ได้ขายรวมเป็นแพ็กเกจ เจ้าของบ้านบางท่านต้องการดูตัวเลขก่อน บางท่านมีใบอนุญาตอยู่แล้ว และบางท่านเพียงต้องการให้มีคนดูแลงานประจำวันให้เรียบร้อย เราจะบอกท่านว่าบริการใดเหมาะกับบ้านของท่านจริง ๆ

เล่าเรื่องบ้านของท่านให้เราฟังเช็กว่าบ้านของท่านเข้าเกณฑ์หรือไม่

เจ้าของบ้านที่มีสถานการณ์คล้ายท่านมักเริ่มจากบริการใด

ไม่มีใครเลือกใช้ครบทั้งหกบริการ สิ่งที่ท่านต้องการขึ้นอยู่กับว่าบ้านมีรายได้อยู่แล้วหรือยัง และได้รับใบอนุญาตแล้วหรือยัง ต่อไปนี้คือสี่เส้นทางที่เราพบบ่อยที่สุด

ลงประกาศแล้ว และมีผลประกอบการดี

บริการบริหารจัดการ รวมถึงบริการขอใบอนุญาตหากท่านยังไม่มี

ประวัติอัตราการเข้าพักและราคาจริงของบ้านท่านเป็นหลักฐานที่ดีกว่าตัวเลขใด ๆ ที่เราจะประมาณการได้ การศึกษาความเป็นไปได้จึงไม่ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติม เราจะวิเคราะห์ตัวเลขของท่านแทนโดยไม่มีค่าใช้จ่าย

ลงประกาศแล้ว แต่ยังไม่มีการจองเข้ามา

เริ่มจากการศึกษาความเป็นไปได้ แล้วจึงบริหารจัดการ

สิ่งที่ต้องหาคำตอบในกรณีนี้คือสาเหตุของปัญหา ไม่ใช่ว่าควรเริ่มหรือไม่ ปัญหาอยู่ที่ประกาศ ราคา ภาพถ่าย หรือตัวบ้านเอง การศึกษาความเป็นไปได้จะเทียบกับที่พักจริงที่เทียบเคียงกันได้ในย่านเดียวกันเพื่อหาคำตอบ แทนการคาดเดา และเป็นบริการที่ราคาต่ำที่สุดในหน้านี้

ยังไม่ได้ลงประกาศ

ศึกษาความเป็นไปได้ ขอใบอนุญาต แล้วจึงบริหารจัดการ

เมื่อยังไม่มีประวัติการเข้าพักให้ประเมิน เราต้องประมาณการตัวเลขก่อนที่ท่านจะตัดสินใจลงทุน การศึกษาความเป็นไปได้ออกแบบมาสำหรับกรณีนี้โดยเฉพาะ และเป็นกรณีที่ข้อสรุปว่าไม่ควรดำเนินการจะช่วยให้ท่านประหยัดเงินได้มากที่สุด

อยู่กับผู้ดูแลรายอื่นอยู่แล้ว

ส่งตัวเลขของท่านมาให้เราดู แล้วเริ่มบริหารจัดการเมื่อท่านพร้อม

เราจะดูก่อนว่าบ้านของท่านมีผลประกอบการจริงเป็นอย่างไร ก่อนเสนออะไร หากการศึกษาความเป็นไปได้ไม่ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมจากรายงานที่ท่านมีอยู่แล้ว เราจะบอกท่านตามตรงแทนที่จะขายบริการนั้น

เมนูบริการ

Six services, taken in whatever combination your property needs. Most owners take two or three. Nobody takes all six.

การศึกษาความเป็นไปได้และผลตอบแทนการลงทุน

เมื่อบ้านยังไม่มีประวัติการเข้าพักให้ประเมิน

One site visit, a written analysis and an hour on a call going through it with you. We model your property against real local comparables and give you a straight recommendation at the end. Worth taking when there is no occupancy record to read — an unlisted property, or one whose numbers are not telling you what you need to know.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Market and demand analysis — location, competition, achievable nightly rate, seasonality
  • ·Property assessment and positioning, including which feature to lead on
  • ·Operating cost modelling
  • ·Business case across up to three scenarios: rate, occupancy, revenue, NOI, breakeven, ROI
  • ·A direct comparison against simply renting it long-term
  • ·A written Go or No-Go recommendation

สิ่งที่ไม่รวม เพื่อให้ขอบเขตชัดเจน

A projection is not a promise. Occupancy moves with the season, the economy and the platforms, so we show you the conservative case and judge on that one.

ขออนุญาตประกอบธุรกิจที่พักระยะสั้น

สำหรับท่านที่ยังไม่มีใบอนุญาต

Short-stay letting in Thailand is governed by the Hotel Act and the non-hotel accommodation framework, and the rules are specific enough that most owners have never been told which ones apply to them. We work out what your property is actually allowed to do, prepare the documents, and file under power of attorney so you do not have to deal with the office yourself.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Legal feasibility assessment against the Hotel Act framework
  • ·Building and safety equipment requirements review
  • ·Full document preparation
  • ·Submission and follow-up under power of attorney

สิ่งที่ไม่รวม เพื่อให้ขอบเขตชัดเจน

Government fees, and any fire safety remediation the inspection turns up, are not included. And we handle the application — we cannot guarantee the government's decision.

การบริหารจัดการที่พักระยะสั้น

การดูแลงานประจำวัน โดยไม่มีระยะผูกมัด

Listings, pricing, guests and compliance, run by the team here in Chiang Mai. This is the service most owners come for, and the only one that runs continuously.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Listing creation and management across the main OTA channels
  • ·A direct booking website, so not every night pays platform commission
  • ·Channel and rate management in Beds24
  • ·Guest communication across the whole stay
  • ·Review, Superhost and Guest Favourite management
  • ·Compliance upkeep, and TM30 guest reporting

สิ่งที่ไม่รวม เพื่อให้ขอบเขตชัดเจน

Insurance is outside the fee. We will help you find a policy but we do not arrange or advise on one. Housekeeping, photography and interior work are separate services rather than exclusions — they are below.

บริการเสริมควบคู่กับการบริหารจัดการ

Take any of these with management, or on their own. Each is quoted for the property rather than sold at a standard rate.

งานแม่บ้านและการดูแลรักษา

สำหรับท่านที่ไม่อยากบริหารผู้ให้บริการเอง

The turnover, the laundry and the upkeep, handled end to end so you are not managing suppliers from another country. Take it and the day-to-day stops being your problem; leave it and we still arrange and supervise the work, you just pay the suppliers yourself.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Turnover cleaning to a written checklist, scheduled around arrivals
  • ·Laundry on every turnover and mid-stay
  • ·Consumables kept stocked
  • ·Maintenance and vendor visits arranged, supervised and documented

ถ่ายภาพภายในบ้าน

ก่อนเผยแพร่ประกาศที่พัก

Photography is the single biggest lever on how a listing performs, and most owner-supplied photographs cost bookings rather than win them. We brief the shoot, direct it, and edit the set to the standard the channels reward.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Interior and exterior shoot, styled and lit for short-stay listings
  • ·Editing and colour work to a consistent house standard
  • ·A set sized and cropped for every channel, plus the direct site
  • ·Reshoots when the property changes

ออกแบบตกแต่งและปรับปรุงบ้าน

เมื่อบ้านยังสร้างรายได้ไม่เต็มศักยภาพ

What a property earns is decided partly by what it is like to stay in. Where the numbers are held back by the house rather than the listing, we work out what to change, what it would cost, and whether the return justifies it — with the costing done properly rather than guessed.

สิ่งที่ท่านได้รับ

  • ·Advice on look, feel and the details guests actually book for
  • ·What to add, what to replace, and what to leave alone
  • ·Investment cost estimates against real supplier pricing
  • ·The return on the spend, modelled the same way the study models the property

รายงานหน้าตาเป็นอย่างไร

รายงานมีหกส่วน โดยข้อเสนอแนะอยู่ส่วนสุดท้าย ตัวเลขด้านล่างถูกปิดไว้ เพราะการไม่แสดงย่อมดีกว่าการสมมติ ตัวเลขจริงจะคำนวณจากบ้านของท่าน

AgentSiam

Feasibility & ROI study · Chiang Mai

Sample — not a client reportThe structure and format of the report a client receives. Figures are illustrative, not a forecast for any property.

Is short-let worth it
for this property?

Property
2-bed townhouse
Neighbourhood
Chang Khlan
Site visit
Completed
Verdict
Section 6

What is in this report

  • 1. Market and demand analysisp. 3
  • 4. Business case, three scenariosp. 14
  • 2. Property assessment and positioningp. 8
  • 5. Against a long-term tenantp. 19
  • 3. Operating cost modelp. 11
  • 6. Recommendation: Go or No-Gop. 22

4 · Business case

Three scenarios. The verdict is judged on the conservative column, never the optimistic one.

ConservativeBaseOptimistic
Average nightly rate
Occupancy, annual52%61%68%
Gross revenue
Operating cost
Net operating income
Breakeven occupancy41%41%41%
5 · The alternative we test against
  • A real long-term rental comparable, pulled in this street at the time of the study
  • Net of the costs a tenant does not create: turnover, laundry, utilities, platform fees
  • Short-let has to beat it on the conservative column to pass
What moves the answer most
  • Bedroom count, then off-street parking in the outer ring
  • Seasonality: burning season is modelled, not averaged away
  • Owner use — every blocked week is priced

6 · Recommendation

Go — on the conservative case, with two conditions.

Short-let clears the long-term comparable with margin at 52% occupancy. Conditional on the non-hotel exemption being filed before listing, and on the fire safety items in section 2 being remedied. A projection is not a promise: occupancy moves with the season, the economy and the platforms, which is why the conservative column is the one that decides.

AgentSiam Co., Ltd. · Chiang MaiSample document · illustrative figures

สิ่งที่รวมอยู่ในค่าบริการ

ถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่ลงประกาศ

ตรวจสอบบ้านของท่านตามพระราชบัญญัติโรงแรมและหลักเกณฑ์ที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม พร้อมจัดเตรียมเอกสารและยื่นคำขอโดยรับมอบอำนาจ ผู้รับดูแลส่วนใหญ่มักข้ามขั้นตอนนี้และปล่อยให้ท่านรับความเสี่ยงเอง

ทีมงานอยู่เชียงใหม่

ทีมของเราอาศัยอยู่ในเชียงใหม่ ลงพื้นที่ตรวจบ้าน พบผู้เข้าพัก และทราบว่าอาคารใดอนุญาตให้พักระยะสั้น เมื่อเกิดปัญหาตอน 23:00 ข้อความจะถึงคนในพื้นที่

ดูตัวเลขก่อนเซ็นสัญญา

การศึกษาความเป็นไปได้มีค่าบริการและอาจสรุปว่าไม่ควรดำเนินการ เราใช้สมมติฐานแบบระมัดระวัง เทียบกับค่าเช่าระยะยาวจริงในพื้นที่ ไม่ใช้กรณีมองโลกในแง่ดี

ช่องทางหลัก รวมถึงช่องทางของท่านเอง

จัดการประกาศและราคาบน OTA หลักผ่าน Beds24 พร้อมเว็บไซต์จองตรง เพื่อให้การจองผ่านเว็บไซต์ไม่เสียค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์ม รวมการแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เข้าพัก

เล่าเรื่องบ้านของท่านให้เราฟัง →

คนที่ลงมือทำ

  • Paul, co-founder of AgentSiam

    Paul

    Co-founder

  • Nils, co-founder of AgentSiam

    Nils

    Co-founder

  • Patthanapong, appraisal and real estate specialist at AgentSiam

    Patthanapong

    Appraisal & real estate

  • Jen, digital and creative consultant at AgentSiam

    Jen

    Digital & creative

  • Thicha, project coordinator at AgentSiam

    Thicha

    Project coordination

การศึกษาต้องสรุปว่าไม่ควรดำเนินการได้

Otherwise it is a sales document with a fee attached. Two things have to be true before we will manage a property, and they are different questions. A property that is already earning well answers both of them without a study:

Gate one · your side

At cautious occupancy, short-let has to beat renting it long-term.

Not at the optimistic case — at the conservative one. We pull a real local long-term comparable at the time of the study rather than assuming one, because that number is what decides the verdict.

Gate two · our side

The property has to be worth managing properly.

Our fee is a share of what the property earns, so below a certain level of revenue it does not fund the attention the property needs — and doing it badly helps nobody. A property with a real booking record answers this on its own numbers. This gate applies to management only.

If your case works but we are not the right size of manager for it, we will say that too, and point you somewhere better.

บ้านของท่านเข้าเกณฑ์หรือไม่

Four questions. This is the same shape as our intake, so you get the honest answer now rather than after a site visit.

1 · What kind of property
2 · Bedrooms
3 · Where in Chiang Mai
Does it have a private pool?

Answer the questions

We will give you a straight read.

Property type and bedroom count move the answer more than anything else, so start there.

Indicative only. The study prices your property against real local comparables rather than a rule of thumb.

การดูแลของเราครอบคลุมอะไรจริง ๆ

We arrange the work and supervise it. You pay the suppliers directly. That is a different product from fully hands-off, and it is better that you know which one you are buying now.

สิ่งที่เราทำ

  • Listings across the main OTA channels, plus testing secondary ones
  • A direct booking website
  • Channel and rate management in Beds24
  • Guest communication for the full stay, with automation behind it
  • Review, Superhost and Guest Favourite management
  • Arranging cleaning and turnover — scheduling and quality control
  • Arranging maintenance and vendor visits
  • Compliance upkeep once the permission is granted
  • TM30 foreign guest reporting to Immigration

สิ่งที่เราไม่ทำ

  • The cost of cleaning, laundry, maintenance and vendors, unless you take housekeeping — you pay the supplier either way
  • Insurance. We will help you find a policy but we do not arrange or advise on one
  • The building work itself. We advise on it and cost it; we do not carry it out
  • Long-term tenancy, and property sale or valuation
  • Legal representation — we coordinate with counsel rather than advising
  • Your tax filing
  • Your own personal-use admin and your own guests

The bit most managers leave with you

TM30 reporting is included.

Every foreign guest has to be reported to Immigration. It is a legal obligation on the property, it is tedious, and most management contracts quietly hand it back to the owner. Ours does not. Keeping the permission compliant once it is granted is part of the same job.

คำถามที่เจ้าของบ้านถามบ่อย

What do you charge?+

A percentage of booking revenue for management, plus fixed fees for the services you choose. The percentage depends on how much of the work you want us to carry — it is lower when we handle the housekeeping too. Exact figures are quoted against your property rather than read off a rate card.

Do I have to take the study first?+

No. It is one service on the menu, not a gate. If your property is already listed and earning, your own numbers tell us more than a model would, and we will start from those instead. Where we think the study genuinely would change your decision, we will say so.

What if I do not have a licence, and do not want to apply for one?+

Tell us and we will talk it through properly. The permission service exists because most owners have never been told which rules apply to their property, and a lot of them turn out to be straightforward. What we will not do is make the decision for you or pretend the question does not exist.

Am I locked into a contract?+

No minimum term on management. You give notice, we hand over the listings and calendars, and we do not hold your channel accounts hostage.

What happens if a guest damages something?+

Every booking carries a deposit held through the channel. We inspect after checkout, document anything found, and pursue the claim ourselves. Above the deposit ceiling it becomes an insurance question — which is why we ask about your policy in step 2.

Can I still use the property myself?+

Yes. You block the dates and we work around them. Frequent owner use lowers projected revenue, and the feasibility report will show you by how much.

Do you handle tax?+

We provide the revenue reporting your accountant needs. We are not tax advisers and will not file on your behalf.

My condo says short lets are not allowed. Is that final?+

Usually, yes. Most Thai condo buildings prohibit stays under 30 days and the juristic person has to permit it in writing. Where a building refuses, we say so rather than list it and hope.

หลังที่เราดูแลเอง

Lotus House ย่านช้างคลาน คือบ้านที่เราดูแลอยู่จริง ทุกอย่างในหน้านี้เป็นงานที่เราทำให้บ้านหลังนี้ ทั้งการขออนุญาตประกอบธุรกิจที่พักระยะสั้น ช่องทางการจอง การแจ้ง ตม.30 และการดูแลผู้เข้าพัก

Yoga on the roof terrace under the shade sail, with the rain tree behind the railing
The kitchen from the entry hall, with the island and stools, the arched door to the yard and the stairs on the right
The street the house sits on, with neighbouring townhouses along it
Lotus House →

ยังไม่แน่ใจว่าคุ้มที่จะทำหรือไม่

One site visit, a written analysis, an hour on a call walking you through it, and a straight Go or No-Go at the end. No management contract attached.

จองบริการศึกษาความเป็นไปได้
กำลังหาที่พักอยู่หรือเปล่าดูที่พัก →